陳安靜的餐廳，很大程度上是意在模仿日式米其林餐廳的路線，所以她們隻給客戶提供幾種可以選擇的定食套餐，選擇其中一樣，那麼所有的菜式以及順序都要遵從菜單訂好的內容。

李牧對日料並不怎麼感興趣，便讓蔚瀾代勞選擇，蔚瀾毫不猶豫的選擇了帶有藍鰭金槍魚的套餐。

一道道菜品開始上桌的時候，蔚瀾對李牧說：“你當時說的沒錯，三裡屯確實是一個商業、餐飲娛樂發展的好地方，從我們開始建萬盈廣場到現在，這裡的餐飲娛樂企業增加了將近一半，人流量也在增加，口碑與知名度也在提升，等明年我們主體工程完成之後，這裡的地價至少要比我們拿地的時候上漲50%以上。”

李牧點了點頭，說：“使館區紮堆的地方，相對比較時尚，消費水平也會跟著提升，緊接著就是餐飲娛樂零售業的快速發展。”

蔚瀾笑著問：“李總，地產選址你有什麼訣竅沒？我看你選住宅用地、選商業用地都很有一套，百發百中。”

李牧哈哈一笑，道：“做地產投資，我哪裡比得上你專業，就不班門弄斧了。”

蔚瀾急忙說道：“彆啊，說實話，我那一套分析方法，所有做地產的都會，隻不過是誰做的更細致、做得更好，我想通過你了解一下有沒有更好的、不是業內既定套路的分析方法，這樣將來也能雙管齊下。”

李牧笑道：“那我就隨便說說了。”

蔚瀾忙坐直了身體，認真說道：“洗耳恭聽。”

李牧道：“首先定一個大基調，未來十年內，全國房價穩步上漲甚至快速上漲是根本性前提。”

蔚瀾點點頭：“我讚同。”

李牧又說：“在這個大基調下，其實我們無論在哪買地、買什麼地，哪怕是五線城市，隻要我們買在城區內、隻要我們拿地的價格不高於市場行情，那基本上都是穩賺不賠的事情。”

蔚瀾認真的說道：“這個我也100%讚同，現在確實是一個紅利期，至少稍微有點腦子，基本上怎麼做都是賺。”

李牧道：“有了這個背景判斷，我們做地產投資的時候就能放鬆很多，也能放得開手腳。”

“然後呢？”蔚瀾托著下巴、看著李牧，說：“你還是沒說你到底怎麼判斷一塊地或者一個區域是好還是壞。”

李牧說：“在我眼裡，最好的篩選條件一般就那麼幾個，比如，看看哪裡外國人多，大體上說，西方人、日韓人紮堆的地方，消費水平確實會比其他地方高一些，所以如果你發現外國人在哪裡開始有彙聚形成社區的趨勢，趕緊去那裡拿地，以後的增幅速度一定比一般地方快。”

蔚瀾輕輕點了點頭，道：“比如說三裡屯。”

“對啊。”李牧笑道：“使館區嘛，外國人多，消費水平自然就會高，夜店、酒吧、高端餐飲，說白了都是經濟開放之後從海外過來的東西，在國內的第一批種子用戶就是外國人，所以他們會優先選擇往三裡屯跑，外國人也會越來越喜歡在這裡紮堆，用不了多久，就會形成群聚效應，越來越多的娛樂休閒餐飲會聚攏到這裡，然後把這裡打造成一個時尚前沿陣地。”

說著，李牧又道：“五道口、旺京這些地方韓國人比較多，結合現在的哈韓文化，未來這兩個地方怕是也會成為比較突出的地區，所以這兩個地方將來也可以重點關注一下。”

“嗯，很有道理。”蔚瀾認真的說：“我記得了，以後會多關注一下這兩個地方，以及其他符合你這條定律的地方。”

李牧點點頭，接著說：“還有就是比如商業地產的話，多關注一下大學紮堆的地方，因為年輕人未來會成為消費的主力軍；”

“再多關注一下高新產業紮堆的地方，比如中關村，因為這個行業的發展速度遠超其他行業，所以這個行業的人均薪資，以及中產階級占比會更高，他們有更強的時間觀念，對時間的需求也更迫切，所以，在這個產業紮堆的地方，附近房價一定會比周邊高。”

蔚瀾聽了李牧的分析，一臉若有所思的樣子，暫時沒有說話。

李牧倒是一點也不心虛，因為他雖然不懂房地產，但這些經驗之談都是根據後世親眼所見總結出來的。

尤其是最後一點，李牧深有體會。

同樣是五環外，北五環外的房價、房租，比東南西這三個方向都要貴，而且貴得多。

東五環外房子均價兩三萬的時候，北五環靠近中關村軟件園的地方，就已經突破五萬了，等東五環突破五萬的時候，北五環十萬的房子都出來了。

之所以會有這麼大的差距，就是因為互聯網行業在這個區域紮堆，以至於這一帶的房屋需求，無論是租還是買，都非常之高。

互聯網行業雖然有很多吊絲碼農、設計、產品，但是，這個行業的平均薪資水平比絕大多數行業都要高，而且一家公司赴美上市，動輒就締造上成百上千個百萬富翁，這些人收入達到了中產階級之後的第一件事，就是在中關村附近買一套房子。

現階段，中關村還沒有真正往五環外發展，如果現在去希二旗、尚地一帶拿它幾塊地，將來真是要賺發了。

想當年，李牧在唐家嶺租一間自建房，一個月三四百塊錢，數年後，唐家嶺最次的回遷小區也賣到六七萬一平。

唐家嶺是個什麼地方？那是個北五環外早先鳥不拉屎的棚戶區，距離最近的地鐵站都要好幾公裡遠，但它真正的優勢根本不依靠地鐵，而是近在咫尺的中關村軟件園，地鐵？不存在的，它的潛在客戶，是那些希望住在這裡，可以走路或者開車十幾分鐘上下班的人群。

蔚瀾這時候問李牧：“李總，你覺得中關村未來能發展到什麼規模呢？”

李牧聳了聳肩膀，說：“全國第一，世界第二問題不大。”

蔚瀾驚訝的問：“僅次於矽穀？”

“沒錯。”李牧點頭說道：“實現這一步，應該不需要太久。”

蔚瀾說：“全國目前都在發展高新技術，尤其是一線城市，基本都有新區以及高科技園區，中關村的優勢能一直保持下去嗎？”

李牧笑道：“放心吧，一定能，在任何一個國家和地區，產業群聚效應都是不可避免的，美國有好萊塢、矽穀、底特律，這些都是典型的例子，中關村的優勢有很多，第一是位居首都，得天獨厚；第二是頂尖學府紮堆，清華、燕大、人大、航空航天、郵電……數不清的大學在這附近，為中關村提供了足夠的人才供應；第三，目前已經有了規模紅利，全國最大，創業者優先考慮到這裡創業，中大型企業就算不遷過來，也會在這裡成立分公司，並且派駐更多的人手，所以，全國不可能再有任何一個高新園區超過中關村。”

說到這裡，李牧頓了頓又道：“既然我們認為，中關村有可能成為僅次於矽穀的高新企業聚集地，那麼我們來分析一下中關村未來高新企業的拓張範圍，中關村從北三環開始，到北四環外，往西發展不太現實，往南進三環或者往東，都是人口稠密區，聽說過企業給人口稠密區讓路的，還從來沒聽說過人口稠密區為企業讓路的，所以更不現實。”

“東南西三個方向的桎梏，讓高新技術產業在北三環到北四環這個區域形成了困獸之鬥的局麵，但是，這頭困獸的周圍不是其他動物，而是一棟棟鋼筋混凝土建造的牢籠，這頭困獸唯一剩下的突圍方向，就是一路向北。”

“未來，高新技術園區以及企業蔓延的方向，一定是從北三環為起點，向北部地區、西北部地區蔓延北五環、五環外，甚至未來要修建的六環，這些地方現在人口較少，動遷成本小，是高新技術發展的首要選擇，也幾乎是唯一選擇，所以話說回來，萬盈的下個階段，可以想辦法在北部多拿些地。”

蔚瀾感歎道：“萬盈現在的資金也很吃緊，幾乎是滿功率運轉，下一個階段，怕是要等我們首批樓盤開售才能積蓄足夠的能量。”

李牧說：“我們剛才最早聊得第一點你還記得嗎？”

蔚瀾問：“你是說未來十年房價穩步增長的大趨勢嗎？”

李牧點點頭，道：“結合這個大趨勢，房地產公司想做大一定要放開膽子，隻要行情擺在這裡，就永遠都不要怕負債率高，放心大膽的去拿你們能拿到的最大杠杆，大趨勢擺在這裡，再加上一定的操作與控盤能力，就絕對沒有賠錢的可能。”

蔚瀾恍然大悟的點了點頭。

李牧這時候又說：“蔚瀾，說句實話，有些時候，用太專業的眼光去分析行業，容易太過於聚焦，宏觀把控反而不足，這是隻緣身在此山中的道理，如果跳出行業的固定思維模式，也許就會有意外收獲。”

“比如，現在我們分析中關村的地產發展，不要去看地鐵怎麼修、也不要去管學區怎麼劃分、市政府、區政府有沒有什麼利好政策，就看整個高新技術行業未來的發展趨勢，你看它是一頭巨獸，被困在三麵牢籠中體積越來越大，往北突圍已經是必然之勢，你就放心大膽去做好了，因為行業一旦向北突圍，政府為了鼓勵企業發展，一定會把地鐵修過去、把學校建過去、把政策給過去，到那個時候再進入，入場成本就太高了。”